《决胜海外房来自地产》是2012年9月由中国时代经济出版社出版的图书。作者是 刘磊(澳)、王匡平(澳360百科)。

• 中文名称 决胜海外房地产
• 作者 刘磊(澳)、王匡平(澳)
• 公司 北京时代铭语文化发展有限公司
• 出版社 中国时代经济出版社

书籍简介

　　书名:决胜海外房地产

　　作者:刘磊(澳)、王匡平(澳)

　　出书机构:北京时代铭语文肥滑红款细参组班树眼肥化发展有限公司、中国时代经济出版社

　　网络推广:铭语来自文化

　　媒体支持:腾讯、搜狐、新浪、凤凰网

　　合作宣传:北京时代铭语文化发展有限公司、澳洲Simonds家建集团、搜狐360百科焦点海外地产频道

　　出版时间:2012年9月

　　版次:1版

　　开本:787×1092/16

　　包装:平装

作者简介

刘 磊

　　(维可特·刘)

　　2001年毕业于澳大利亚卧龙岗大学，获得硕士学位。从业十年来一直致力于海外房产投资领域的研究和实践，先后取得中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划面请效师、搜狐海外房产频道特约房产投资评论员、搜房网海外房产第一博主等荣誉和资质。

　　自2009年至今，一直担任浦发银行、兴业银行、工商银行、农业银行等11家金融机构私人银行家认证课程(CPB)--海外房产投资讲师、中国银行(ICIE)培训课程的海外房产投资讲师、北京当代金融培训中心房地产投资讲师，路孩北示市稳动首块还担任多家房产投资公司、建筑开发商的投资策略分析师等职位，地印可火安希帮助千名国内精英人士成功投资某载果国行海外房地产。

王匡平

　　(乔纳森·王)

　　1996年毕业于维多利亚理工大学。从事地产行业十几年院尽以来帮助三千多个中国家庭实现

　　了澳洲置业梦想，与此同时，先后取得:

　　国际房地产销售大师资质;

　　律师职业资质;

　　地产律师持牌资矿备历;

　　澳大利亚房地产拍卖师资质证书;

　　搜支狐海外房产频道特约嘉宾和房产投资专家资质;

　　澳大利亚全资质地产持牌经纪。

书籍目录

现实篇

　　一、中国人的财富--成败皆房产，您拿什么来自赌明天? / 9

　　二、中国房市，雾里看花，在中国"炒"房，怎还敢大手笔? / 10

　　三、国内限购与限贷持续调控，市场徘徊与迷茫中人们把眼光瞄向了海外房地产。投资趋势和方向没错，却缺失投资观念和策略，98%没有系统化教育和学习的人们投资海外房产多以"失败"而告终! / 12

　　四、以多国房地产发展历程和房价涨跌周期为鉴，总结房市更迭转换规律，去糟粕取精华，只有规避国内房市预期风险才能在未来十年成为超越财富比肩者的赢家! / 14

认知360百科篇

　　一、Who am 笑动当意治I?你真的是成熟和职业的房地产投资者吗? / 29

　　二、Where do you buy from?您从什么渠道购买及投资房地产?/ 33

　　三、您现在或未来想成为什么类型的投资者? / 38

　　(一)汽举缩序良燃分散投资风险，让资产更安全和稳妥 / 46

　　(二)收益稳定--获得稳定被动现金流 / 51

　　(三)抵御全球通货膨胀 / 53

　　(四)规避周期及系统性风险--建立对冲市场机制 / 58

　　(五)融资和抵押--房地产的真正价值 / 60

　　才输仅封你爱减社者(六)循环再融资--房地产变银行 / 61

　　(七)外汇投资-- 一箭双雕，不二选择 / 62

　　(八)庆福过传承载体--攻克"富不过三"的魔咒 / 63

　　(九)养老基金和教育基金的储备--广义以房养老、以到航房养学新举措 / 64

　　(十)助签证、帮移民--画龙点睛之选 划紧/ 68

选择篇

　　一、时刻准备，把握投资时机(when→如何把握和判断最佳投资时机?) / 73

　　(一)国内高净值人群和看精英阶层进行海外房产投资起源的相关因素/74

　　(二)高净值人群主效要青睐投资国家(他给类输持便显似四地区)历史房价走势分析 / 78

　　(三)把握和确认海外房产投资时机的考货李训饭热也式速候量因素有哪些? / 87

　　(四)筛选房产投资市场的数据指标有哪些，与房价的关系如何? / 91

　　二、全球视野，配置海外房地产(Where → 哪些国家更适合投资海外房地产?) / 97

　　(谁沉苦一)物竞天择，全球范围内房地产投资市场氛围大话家板啊加功与跳际比拼 / 97

　　(二)优胜劣汰，海外房产投资优势尽体现 / 107

　　三、慧眼识金，挑选优质项目(What → 什么样的海外物业值得投资?) / 111

　　(一)海外物业常用专业术语 / 111

　　(二)海外房地产的物业类型 / 115

　　(三)房地产常用英文缩写 / 119

　　(四)什么样的物业最有投资价值? / 120

应用篇

　　一、以不变应万变--房产投资理念 / 127

　　(一)建坝开渠理念 / 127

　　(二)自主安排退休(教育)基金系统的理念 / 129

　　(广房课三)增值抵押再套现理念 / 1端书对多立位静丝晶停31

　　(四)被动收入替换主动收入理念 / 几星宪确民件得假青陆133

　　(五)房产投资中酒标Buy and Hold长针露供钢众跑更构期持有理念(长期持有，定有厚报) / 137

　　(六)负扣税房产投资系统 / 138

　　(七)房产的公司性经营理念 / 141

　　二、乘风破浪圆怕七压--房产投资工具 / 144

　　(一)用银行的钱 / 145

　　(二)用租客的钱 / 146

　　(三)用税务局的钱 / 146

　　(四)对冲账户应用 / 147

　　三、事半功倍--房产投资策略 / 148

　　(一)环形投资法 / 148

　　(二)区域投资法 / 149

　　(三)资本增值投资法 / 151

　　(四)现金流投资法(追求稳定租金收益或者退税收入，如NRAS) / 151

　　(五)资本增值元素分析投资法 / 153

　　(六)房产周期的时钟投资法(识别房市拐点) / 155

　　(七)项目介入时间筛选分析法 / 157

　　(八)历史房价增长数据推演法 / 158

　　四、百年房产投资经验沉淀和锤炼结晶--房产投资应遵循的交易原则及需规避的风险和误区 / 162

　　(一)勿以"小"换"大"，以"旧"换"新"原则 / 162

　　(二)要数量，非单体规模的遵循地区均价的投资原则 / 163

　　(三)追求成熟区域的稀少交易原则，规避非成熟区域的密集交易原则 / 165

　　(四)相同区域，价位差异化原则 / 166

　　(五)投资商业地产，租金至上原则 / 167

　　(六)私家别墅，环境至上原则 / 168

　　(七)土地价值与建筑价格的比例比较原则 / 170

　　(八)自住物业和投资物业的比例比较原则 / 172

　　(九)银行评估体系的抵押价值原则 / 173

　　(十)海外房产投资的风险控制原则 / 173

解惑篇

　　一、凤凰网出国频道专访实录--澳洲房产投资需趁早篇 / 183

　　二、CCTV央视采访实录 / 193

　　三、上海劳动报-财智周刊专访专题 / 196

　　四、《中国地产总裁杂志》--海外(澳洲)房产投资采访实录 / 200

　　五、搜狐财经专访 / 208

　　六、搜房网采访实录 / 215

书籍序言

致读者的信

　　很抱歉地说，本书不是写给所有人的，而是给那些做好心里准备、有投资目标和远景、对房产投资怀有敬畏，但行动无畏的人。

　　如果您是"无产者"(还没有买房或投资房产)，仔细研读之后一定可以开启海外房产投资的智慧心门，规避过去十年特殊时期中国人创造房产财富的固有投资思维和认知。无疑，您是幸运的，因为可以踩在"前人"失败者或"巨人"成功者的肩膀上直接采摘胜利果实和知识的结晶;节省了自身摸索、探究的时间，直接应用已经经过时间检验和验证的、放之四海而皆准的投资理念、项目筛选标准、房产投资原则等，实现最终的房产投资目标。正所谓:他山之石，可以攻玉;轻车熟路，事半功倍!

　　如果您是国内的房产投资者和投机者，且过去的十年已经赚得盆满钵满，那么恭喜您!因为您借助中国短短十几年的地产商业化的大势创造和拥有了其他国家国民需要半个世纪、甚至百年才积累的房产财富。在恭祝您的同时，乔纳森和我作为海外的房产投资者和市场研究者给予您的建议是:好好守护好您目前所拥有的!从其他发达国家的个人房产财富的更迭变迁历史来看，创造房产财富是万里长征第一步，最为艰难的是守护房产财富、传承房产财富，规避富不过"三"的"魔咒"。也正是为了实现这个目的，才需要我们中国人好好了解、学习和借鉴其他发达国家经历百年房产财富传递的经验、方法和策略，甚至是避免中途夭折的误区和错误。正所谓:前车之鉴，后者足戒;去其糟粕，取其精华;洋为中用，佑我财富!

　　如果您已经投资了海外房地产，但却是属于那个"失败"的98%，没有关系!对于房地产投资而言，Never late!永远都不晚!而您需要做的是重新调整投资思路(短线和抄底思路向职业和成熟投资人思维转变)、优化投资组合(该卖出就卖出，进行重新配置)、借入强势货币(如大宗商品货币为代表的澳元)、在专业房产理财规划师的协助下重新拟定以自身条件为基础的房产投资退出计划。正所谓:亡羊补牢，为时不晚;与时俱进，反败为胜!

　　对于国内未来房市的发展走势，笔者结合海外房产市场的演变经验，做如下的预期供投资者朋友们参考:

　　1.房价

　　2020年的中国房屋价格指数可能和现在的一样，大多数人都可能对这个说法付之一"笑"--认为不可能。而目前中国人最热衷的另外一种投资渠道--股票市场的股指已经回落到十年前，处于2200点之下了。曾经股指的高潮迭起，不再是茶余饭后津津乐道的谈资，而是不堪回首的无尽的懊恼和悔恨。多少中国人多年的积蓄和宝贵的岁月都被消磨殆尽，曾经的股王、股神也都跌下神坛不知所踪。留给我们的启迪是什么?-- 对于投资者和投资的财富标的物而言，过程不重要，最重要的是:起点和退出时的终点距离有多远!

　　您可能会说，股市和房市不是一码事，而现实生活中的房市同样很多终点回归到起点的例子:日本目前的房产价格只有1991年最高点的70%而已，经济失去了10年，而房产财富却沉沦了20年之久;在此期间的房产抄底者及自住者，无不成为银行的忠实"打工者"。难怪地产评论人牛刀先生评述目前那些看不清中国房市而因为优惠利率或者降息匆忙的入市者"有点儿傻"。另外，美国房市的例证同样触目惊心:2011年的均价与1999年基本持平，同样是回到了10年前。这些市场的历史实证都可以充分说明:房价可以回到10年前!由于中国的地产商业化才刚刚开始十来年，不太可能跌回到货币增发之前的10年，而却可能10年后的价格或者价格指数(剔除CPI之后的真实房价)与目前的很可能价格一样。当然，支持这一论述的数据还有很多，例如，2020年人口进入老龄化后的房产套现潮、廉租房和经济适用房的持续供给让房价回归到老百姓可承受范围内潜在引力等。

　　2.人民币和汇率

　　截至2012年的8月，过去12个月人民币对美元升值仅2%而已，从某中意义上讲，人民币对美元单边升值的预期已经见顶。随欧美国家开启低息和开动印钞机的货币政策，人民币在内需消费没有替代投资和出口两驾马车之前，只能顺势跟随美元的弱势同步贬值来避免出口萎缩、投资不振的局面。所有以人民币计价的资产(包括房产)的世界绝对购买力都需要进行重新估值。因此可能造成昨天房产投资或财富的"巨人"，十年后却是相比较之下的财富"矮子"。对于高净值人群和精英阶层而言，和他们进行财富赛跑的不是身边认识的人，而是在世界其他角落和他们目前财富规模相当的人。

　　3.房产税

　　年初国内开征房产税"敲山震虎"，春节楼市交易量跌入"冰点"， 征收房产税到底是不是调控楼市的灵丹妙药呢?不妨我们跳出圈外，看看其他发达国家在征收房产税之初，对房价、对市场、对投资人及自住人士的影响是怎样的，从而很大程度上可以推演出该政策对国内的影响景况。本书详细分析了其他国家如澳大利亚、美国、加拿大、新加坡、中国香港、英国的房产税对市场的影响分析可以看出，物业税在成熟的房产市场对房屋价格的影响是相对较小的，即使是在推出该税种的短期内会引起价格波动和造成购买者心理层面的焦虑，但从长期来看，真正影响价格走势的是该国家的经济大环境，如GDP的持续增长、失业率、房屋空置率以及银行信贷政策、货币政策等数据、房屋供给和需求关系度以及投资者对市场走势的预期。而相对于国内非理性的片面追求资本增值的即得收益，而忽视自身的收入供养状况和所面临投机风险，从其他国家房产投资市场的验证结果来看，这种投资方式都是无法长久维系的。如果中国希望通过房产的相关税收方面来调控房屋价格，还需要完善和丰富房产相关的其他税务，如明确在房产转售环节征收资本利得税的税率及物业继承环节的遗产税 (如美国18%-45%，英国40%，澳洲非直系50%，中国香港和新加坡无遗产税)，同时控制国内的信贷规模，大力发展保民生的经济适用房，正确引导国人投资房产的思路和目标等措施的综合国力才能达到调控的最终目标。

　　留给我们房产投资者们的建议是什么呢?2012年7月的一场突如其来的大雨几乎让北京"沦陷"，宝贵的生命和来之不易的财富在危机面前是多么无助和渺小。马后炮式的反省和评述在缺失的防范机制面前是多么的无奈，甚至是可笑。在我们反思的同时，货币危机、汇率危机、经济硬着陆危机、军事"围堵"危机随时潜伏在我们的身边，而大多数人还浑然不觉;大雨防范的机制可以后来填补，而房产财富被市场风暴洗劫的避险机制却需要我们中国人提前预备好。因此，配置离岸资产--特别是强势货币计价的永久产权的房地产就是以上问题的最佳解决方案。

前 言

　　当很多朋友问我这段时间在忙什么时，我说在写一本关于海外房产投资的书。大家多是一脸愕然的表情，并喃喃自语道:"中国的房地产我们还没有弄明白呢，更不可能去了解和关注海外房产投资了。"或许这也是很多读者看到书名时心里的第一反应。也正因为如此，我希望在前言部分就把很多房产投资者们的疑惑、甚至是不屑了解的心态能化解，从而让国内房产投资者朋友们以客观和认真的态度仔细研读这本书。有句古语是这样说的:"不识庐山真面目，只缘身在此山中。"过去十年，广义货币M2增发6.6倍以上，国内房产投资、投机者们在顺风顺水的资产溢价上升趋势中，赚得盆满钵满;房产财富拥有了，但真正把握和守护房产财富的投资心智、财商指数却没有与时俱进地获得同步增长。为了了解和看清中国房产市场的真面目，把握和洞察未来房产市场方向和趋势，守护和传承已经拥有的房产财富及规避未来房产风暴来临之际的财富"洗礼"和"更迭"，只有跳出问题之外或者脱离自身所处圈层，才能认清问题和解决问题。正所谓:"以铜为镜，可正衣冠;以史为镜，可知国家之兴替";同样道理，以其他国家和地区房地产市场发展和演变历程及投资者房产财富随市场"汇聚"与"消亡"的历史经验作为借鉴，不仅可以规避投资这些国家房地产的误区和风险，还可以在国内房产投资市场直接应用其他国家经过时间验证和检验的成熟房产投资策略、投资理念和交易原则;同时洞察他国的房价在不同宏观和微观经济状况下、货币政策及外部市场因素影响下的历史房价走势来推演、甚至是预测中国房地产市场的未来发展轨迹，借鉴和指导如何在中国类似经济模式时期的货币政策和财政政策下，来应对国内房产投资市场的风险和危机，提前规避市场风云变幻造成投资者房产财富的跌宕起伏和变迁。

　　中国未来房市将随着中国地产商业化历程的变迁而沉浮，调控政策随市场的波动而调整，个人房产财富积累的轨迹与货币宽松或紧缩政策、经济运行方向、房产市场导向、汇率变化、房产税种的添加或减少、人口增长率的高与低、失业率的升降等多重因素的综合影响所牵引。引用著名财经评论人叶檀女士的一句话--只有懂行的人，才能守护和收获未来的房产财富。我再深入阐述一下就是:只有成熟的、职业的地产投资者才能在未来房产财富变迁和市场"洗劫"中经得起时间和市场考验，成为超越房产财富比肩者而笑到最后的人。谁能在这充斥虚假市场信息及在以维护发展商利益为目的的商业报道中，剥开房产市场迷雾、挖掘投资事实本质、前瞻性的预知中国地产发展方向的人，才是这个市场真正的赢家和王者。

　　前车之鉴，后者足戒!只有总结过去，回顾历史，学习和掌握其他国家成熟房产投资者们在本国市场涨跌起伏周期中却依然可以保持自身的房产财富稳定增长的成功经验和投资法则，才能在中国未知的房产市场中预知结果，规避风险，推演未来。从我自身观点来看，掌握这种放之四海而皆准的房产投资理念和系统，项目的筛选策略和原则，并能客观和科学地应用房产投资筛选标准来独立判断市场，分析和预知市场走势的房产投资能力是价值连城的!如果此时此刻的您也意识到了这种价值，现在就随我一起开始阅读之旅，投资之践吧!

书籍选摘

　　一、中国人的财富--成败皆房产，您拿什么赌明天?

　　对于中国的房地产，"股神"巴菲特这样评价:"中国目前的房地产市场的发展模式和未来增长趋势是非常不健康的，中国的房地产市场就是一场赌注很大的赌博。"可见，从"股神"的角度来看，中国的高房价已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本，而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的"博傻"工具。有句俗话说得好:人在赌场待久了，就会成为赌徒，不管赌徒的赌博技能有多高、多深，多有经验，最终结果是输掉台面上的所有筹码。

　　有一种危险叫速度，有一种危机叫疯狂，自从1998年中国开始地产商业化以来，房地产业迎来了所谓的"黄金十年"。特别是2009年下半年至2010年年初，中国楼市进入了疯狂的亢奋期，"地王"迭出、房价飙升，一波波潮涌般的涨势牵动着所有人的神经，诱惑着更多企业和个人投资者纷纷投身于这个充满"致命"诱惑的大市场。短短十年中，中国一线城市的房价从最高几千元/平方米飙升到两万/平方米以上的价格。中国的房地产市场已经演变成一个在交易体制不健全、市场不成熟、投资者不理性的境况下，仅仅凭借权力的介入、信息与供求关系的不对称操纵来获取暴利的工具，带给社会的不是人们安居乐业的祥和景象，而是推高的高房价对人民生活的困扰，甚至是对社会公平与财富合理配比的践踏。大量国内国际热钱为了追求短期获得暴利机会而急速涌入房地产市场，造成中国房地产市场的短期虚假繁荣，从长期来看，造成社会财富分配不均、贫富差距加大，房产成为众人"博傻"工具却无心从事实体经济的创新和经营，最终的结果是财富归于起点，百害而无一利。毫不夸张地说，超过中产国民可以负担的高房价很可能会成为拖垮中国经济持续发展的绞绳，成为透支国民消费能力和攫取财富积累的无底黑洞。对于从来没有经历过房地产泡沫破裂而使身心倍感煎熬、撕心裂肺般苦楚的国内房产投资者来说，房地产泡沫破裂将会给社会经济结构、个人房产财富积累所可能造成的巨大破坏力而茫然无知。只有市场经过"血"与"火"炼狱般的考验过后;只有投资者们亲身感受过资产为负且资金链濒临断裂时的那种痛苦之后，风险意识才会化作血液沁入骨髓，成长为成熟的地产投资者。而所有的这一切，恰恰是国内投资者们在顺境房市中所缺失的，但未来却一定不得不经历的成长过程。

　　二、中国房市，雾里看花，在中国"炒"房，怎还敢大手笔?

　　从世界各国的房地产发展历程和涨跌周期来看，每一次房地产泡沫的破裂都是对中产阶层、国家财富的"洗劫"，甚至是灾难性的损害。泡沫化的房价脱离了中产阶层实际购买力，高高在上是不可持续的。房价泡沫破裂的危害之大，杀伤力之强，已经记录在册，有目共睹:

　　案例1:1991年日本房地产泡沫让经济陷入大萧条，造成20世纪90年代成为日本经济"失去的10年"，即使是2011年的日本房屋价格指数也仅恢复到当年最高点的70%而已。根据日本国民经济计算年报统计，在1990年至2002年，这12年间，土地价值损失大约是900万亿日元;损失之大，时间之长，堪称世界之最。

　　案例2:2007年8月雷曼兄弟的破产戳破了美国房地产泡沫，众多房地产抵押贷款机构破产，房地美与房利美由政府接管，华尔街五大投行破产过半，美国经济陷入衰退，全球经济也跟随进入萧条期;房价跌幅最大的拉斯维加斯，房价暴跌致使75%的家庭沦为负资产。

　　除此之外，亚洲金融危机造成东南亚多国货币贬值、房价下跌;1997年中国香港楼市崩盘，造成百万人士成"负"翁;迪拜债务危机刚停，以希腊和西班牙为首的欧债危机又起，欧元区濒临崩溃和解体，各个欧洲国家的房价在高失业率、高负债率、低经济增长率的多重打击下，节节颓败。

　　所有发生的这一切都将验证这个不争的事实:中国的房价可以跌，可以长时间跌;泡沫会被戳破，中国房产的拥有者们在前期由于货币增发和非成熟市场化的进程中所积累的房产财富将要经历估值重估、房产财富置换和更迭、市场多重因素"洗劫"和"剥夺"、更加艰辛的市场优胜劣汰洗礼才刚刚开始，真正拥有房产财富的王者一定是有完整房产退出机制、房产投资系统与理念、历经多次房价涨跌周期且始终保持资产以稳定速率增长的职业和成熟的投资者。

　　国内的房产投资者们，请大家扪心自问，有谁在短短15年的中国地产商业化持续上涨的进程中经历过市场持续低谷及资金濒临断裂的撕心裂肺的内心煎熬?有谁把房产投资风险控制放在回报率之上优先考虑?有谁对未来的房产市场走势及房产持续盈利的投资策略和方法游韧于胸?有谁对自己短期形成的房产获利模式和理念认定是放之四海而皆准?……房产投资论英雄成败不是像做期货和外汇投资那样，3-5个月就能证明自己行还是不行;也不是像做股票那样，3-5年就知道自己盈还是不盈;房产投资要放长到20-30年来验证自己是否是那个笑到最后的地产赢家!

　　未来十年如何让您的财富继续"赢"在中国，您准备好了吗?

　　三、国内限购与限贷持续调控，市场徘徊与迷茫中人们把眼光瞄向了海外房地产。投资趋势和方向没错，却缺失投资观念和策略，98%没有系统化教育和学习的人们投资海外房产多以"失败"而告终!

　　福布斯2010年中文版的《中国私人财富白皮书》中的数据显示，目前在中国的高净值人士，即拥有可支配的投资性资产超过1千万人民币的数量已经超过39万，在这其中，22.7%的人士已经配置了离岸资产，配置的离岸资产中约60%是以房产作为财富载体的。而对于国内投资者们更为熟悉的2011年《胡润私人财富管理白皮书》这样揭示:高净值人士的估计人数超过80万，其中33%已经配置了离岸资产，且配置离岸资产的比例占个人或公司总资产的19%。

　　另外，英国《金融时报》在2010年12月14日报道，中国投资者们的身影正出现在世界各地的房地产市场。按照财富管理公司Scorpio Partnership的统计，有47.5万中国人拥有100万美元以上的资产。这意味着中国拥有全世界第四大富人群体。在伦敦，地产经纪公司正在招募会讲汉语的员工，据地产经纪公司Knight Frank介绍，在截至2010年6月的12个月间，伦敦顶级街区的国际购房者中，有2.3%都是中国人;在纽约，中国商人通常购买价值在150万至250万美元的房产，用于投资或作为第二居所;在巴黎，中国买家也呈上升趋势，通常购买位于黄金地段的二手公寓，价格在300万欧元至600万欧元之间;在日本，中国投资者也大量置业并出租给中国留学生;英国皇家特许测量师协会前会长尼克·布鲁克认为，中国人在未来十来年内会成为世界上最大的房地产投资者。

　　通过以上数据和报道可见，随着国内高净值人士的持续增长，中国"富爸爸"强烈的投资欲望和一掷千金的强大购买力，正在撬动着全球楼市。在这样的大环境下，越来越多的对海外房产有着浓厚兴趣的中国投资者们满怀信心准备走出国门，置业全球。可问题是:自认为成功的国内房产投资者们真的准备好扬帆起航了吗?

　　美国《时代周刊》对大量涌入美国房地产市场的中国购房者竟然贴上了"钱多人傻"的标签;俨然把能够拯救美国房市的"救世主"--中国投资者当成白白为其贡献GDP的"冤大头"。为什么美国人得了便宜还不卖乖，对中国房产投资者的态度甚至是不屑一顾?很显然，根据美国百年地产商业化进程中个人房产财富积累和更迭的过程来看，真正能够"成功"投资美国房地产的人士寥寥无几，更何况是一直在顺境中赚钱、没有经历过房市周期、毫无投资系统和交易原则的中国投资人呢?

　　正是基于以上的事实状况，为了更好地推广海外房产市场中已经验证过的投资理念、投资策略及项目的筛选标准和准则，同时规避国人投资海外的认知误区、市场误区、选项误区，让国人能够成为成功的1%，以海外成熟和职业的投资思维，智慧地投资海外房地产，因此，乔纳森和我充分收集了个人海外房地产投资成功与失败的案例，归纳了放之四海而皆准的市场走势判断标准，总结了如何以人为本的制定投资策略及项目筛选原则，在接下来的章节会分步骤地向所有向往成功的朋友们进行分析和展示。

　　"工欲善其事，必先利其器。"在选择配置离岸资产、进行海外房产投资的实战中，我们用经典而实用的六何分析法(5W1H)来认清自我、判断市场、制定目标、确立策略、筛选项目。"5W"最早是美国政治学家拉斯维尔于1932年提出用于解决问题的途径，后来经过不断应用总结，逐步形成一套成熟的"5W1H"模式，也叫六何分析法。此模式是对房产投资计划进行分解和决策的有效思维程序，该模式应用于海外房产投资的具体步骤如下:

　　了解和确认自己→确认投资目的→分析投资时局→圈定投资地域→选择投资项目→用好投资方法!

　　Who(投资客户)→ 认识和检验自己，如何才能成为成熟的海外房产投资者?

　　Why(投资目的)→ 为什么要在全球审视和配置房地产?

　　When(投资时机)→ 如何把握最佳房产投资时机?

　　Where(投资地点)→ 哪些国家和区域更适合投资房地产?

　　What(投资事物)→ 什么样的海外物业更值得投资和选择?

　　How(投资策略)→ 怎样以自身财务状况为本制定策略和实现投资目标?

　　通过以上的分析和讲解，未来十年，赢在全球，您准备好了吗?……