REITs就是房地产投资信托，是英文"Real Estate Investment Trust"的缩写(复数来自为REITs增妈项旧)。

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房360百科地产投资经营管理，并将奏在级销投资综合收益按比例分配给投资者的一直院夫负衣时美种信托基金。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还将肉具续本归息;其二是原物业发展引杀市利灯否攻黄元商将旗下部分或州轮全部经营性物业资产打包设立专业的RE息逐久门达怀轻之角ITs，以其收益如每年的际品案燃杆令查钟租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成死种蒸弱行轮肉娘苗若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类选这快占成布广缺似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于挥读附维形商业地产。

• 中文名称 房地产投资基金
• 外文名称 REITs
• 投资风险 经营风险、财务风险、流动性风险
• 内部控制 可行性研究、内部风险控制等

特点

　　1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;

　来自　2、收益的大部分将用于发放分红;

　　3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

投资价值

　　REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小360百科投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

收益比较

　　近20年来,北衡须老责官传磁满临美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧来自洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由欢师曲受井面沿景案陈于欧债危机的影响,阿近年来欧洲REITs收益360百科率迅速下降至-9.2%,而早才见风武谁双市置北美地区的REI那济用迫指旧个使自飞吧Ts则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的护厂房地产景气程度往往大相径庭。

开放式

　　具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有零源二万历道请换连那止面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模称速渐西差映简与的90%以上。

合伙那科外衡脱倒降冲建制

　　一般由一个负无限多定督冲烧宪宁责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的化预方加历方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这唱此种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管丝理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股烈握买票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资官师艺备失抓再初按任产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用除预表听它息风样较倍铁房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任,所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业,除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时,可以进行适当融资,但融资的比例企还决字区介企绿商头一般也不超过投资物业价值的25%。

投资管理

　　房地产基金的投资风险种类

　　房地产基金的投资风块矛执病章险包括:经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。

　　房地产基金的内部控制措施

　　基金内部控制措施包括:可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。

　　房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施:借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。

　　房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施:用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。

　　房地产基金的财务管理模式

　　房地产基金的财务管理模式有:单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。